Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

"2021 - Año del Bicentenario de la Universidad de Buenos Aires"

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VISTO: El Código Urbanístico aprobado por Ley N° 6.099, el Decreto N°

99/GCABA/19, la Resolución N° 63-SSREGIC-20, el Expediente EX-2020-28625555-

GCABA-SSREGIC, y

CONSIDERANDO:

Que por los presentes actuados se solicita el estudio de la propuesta morfológica de

Obra Nueva para el predio sito en Avenida Comodoro Martín Rivadavia N° 2054/64

(Nomenclatura catastral S:029, M:040, P:004d);

Que mediante la Ley N° 6099 se aprobó el Código Urbanística de la Ciudad Autónoma

de Buenos Aires y sus correspondientes Anexos;

Que por Decreto N° 99/GCABA/2019 se reglamentó el Código Urbanístico aprobado

por la Ley N° 6099;

Que obra agregado a estos actuados en IF-2021-04706090-GCABA-DGIUR en

informe mediante el cual la Gerencia Operativa de Morfología Urbana estima oportuno

el dictado del acto administrativo que considere factible el proyecto de obra nueva

presentado;

Que para arribar a dicha conclusión, se analizó en el aludido informe que el predio en

cuestión se encuentra emplazado en una zona afectada por Unidades de

Sustentabilidad de Altura Baja (U.S.A.B.);

Que la presente consulta se encuadra en los artículos 6.2.4. (Unidades de

Sustentabilidad de Altura Media), 6.3 (Perfil Edificable), 6.3.1. (Construcciones

Permitidas por sobre los Planos Límites), 6.3.4.2. (Muro Lindero), 6.4.2.3. (Extensiones

vinculadas al Centro Libre de Manzana) y 6.5.5. (Completamiento de Tejido o

Edificabilidad) del Código Urbanístico;

Que obra agregado en IF-2020-28625369-GCABASSREGIC: Memoria Descriptiva; IF-

2021-02303412-GCABA-SSREGIC: Volumetría de Emplazamiento; en PLANO-2021-

02303458-GCABA-SSREGIC: Planos de la Propuesta en DWF incluyendo: Plantas,

Cortes, Vistas, Cómputo de Superficies y Perfiles Medianeros; en IF-2021-02303401-

GCABA-SSREGIC: Render del Contrafrente; IF-2021-02303449-GCABA-SSREGIC:

Relevamiento Fotográfico; en IF-2021-02303439-GCABA-SSREGIC: Relevamiento de

los muros medianeros de las parcelas linderas; y de acuerdo a documentación

complementaria obtenida por sistema interno PDI y USIG;

Que respecto de la situación morfológica actual de la manzana de implantación, según

se desprende de información suministrada por Sistema Interno Parcela Digital

Inteligente (PDI), se observa un tejido heterogéneo en proceso de consolidación donde

se evidencian edificaciones de tipología "entre medianeras" consolidados, como son

los sitos en las parcelas 003b, 010a, 012a y edificaciones de tipología "perímetro libre"

en la parcela 001a; en tanto las parcelas restantes, en las que se observa un tejido de

baja densidad, serían pasibles de renovación y/o ampliación dado su bajo grado de

consolidación morfológica. Asimismo, cabe destacar que la manzana cuenta con las

parcelas 007c y 006c, las cuales presentan dimensiones no compatibles con el

desarrollo de proyectos y se encuentran ocupadas por espacios verdes;

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Que se trata de la parcela intermedia N° 004d, ubicada en la manzana atípica

delimitada por las calles Crisólogo Larralde, Arcos, la Avenida Comodoro Martín

Rivadavia y las Vías del Ferrocarril General Bartolomé Mitre. Dicha parcela se

encuentra fuera de los 34 m de las prolongaciones de las Líneas Oficiales (L.O.)

concurrentes;

Que dicha parcela posee un frente quebrado con un primer tramo de 18.61m y un

segundo tramo de 2.35m sobre la Avenida Comodoro Martín Rivadavia, con una

profundidad de 16.17m sobre lateral izquierdo, una profundidad de 4.18 m sobre su

lateral derecho y una superficie total de 169.24 m2, de acuerdo a datos obtenidos del

Sistema Interno Parcela Digital Inteligente (PDI);

Que respecto al área edificable, la parcela en cuestión se encuentra afectada por la

Línea de Frente Interno (L.F.I.) coincidente con la Línea Divisoria de Parcela (L.D.P.)

de fondo, en un ancho de 13.00m medidos desde el lateral izquierdo, de acuerdo a

Resolución N°2513-DGFOC-85. Asimismo, se encuentra dentro de la banda edificable

mínima de dieciséis (16) metros garantizada por el Artículo 6.4 (Banda Edificable) del

Código Urbanístico;

Que respecto a sus linderos se informa que: 1) La parcela 003b, lindera izquierda y la

parcela 010a, lindera de fondo se consideran consolidadas, en virtud de lo dispuesto

por el Decreto 2019-99-GCABA-AJG, toda vez que la altura del edificio supera el 75%

de la altura máxima establecida de acuerdo a la Unidad de Edificabilidad (U.S.A.B. 2).

La parcela 003b posee una edificación de tipología "entre medianeras" que alcanza

una altura de +11.68 m (NPT) sobre la Línea de Edificación (L.E.) ubicada a 0.44 m

respecto de la Línea Oficial (L.O.). Respecto al perfil edificable, el edificio cuenta con

un retiro de 4.48 m trazados desde la Línea de Edificación (L.E.) alcanzando sobre

dicho retiro una altura de +17.37 m (NPT). 2) La parcela 010a posee sobre el sector

lindante a la parcela en estudio una edificación de tipología "entre medianeras" que

alcanza una altura máxima de +14.58 m (NPT), coincidente con el plano límite. Por

encima de dicho plano límite, se observa un volumen destinado a sala de máquinas

que alcanza una altura de +17.38 (NPT). En relación a la pisada, el edificio cuenta con

un área descubierta sobre la Línea Divisoria de Parcela (L.D.P.) derecha y la Línea

Oficial (L.O.) que no afectan a la parcela en estudio, según se desprende del

Relevamiento de Medianeras presentado bajo declaración jurada adjunto en IF-2021-

02303439-GCABASSREGIC. En relación a la pisada, el edificio cuenta con un retiro

de frente de 0.44 m. Asimismo, cuenta con un área descubierta sobre Línea Divisoria

de Parcela (L.D.P.) derecha, lindera a la parcela en estudio, a partir de los 8.75 m de

la Línea Oficial (L.O.) y con una profundidad de 6.40 m, encontrándose dentro del área

edificable; según se desprende del Relevamiento de Medianeras presentado bajo

declaración jurada adjunto en IF-2021-02303439-GCABA-SSREGIC. 3) La parcela

006c, lindera derecha, no se considera consolidada ya que posee una edificación cuya

altura se encuentra por debajo del 75% de la altura máxima establecida de acuerdo a

la Unidad de Edificabilidad (U.S.A.B. 2) en virtud de lo dispuesto por el Decreto 2019-

99-GCABA-AJG. Por otro lado se considera que las dimensiones de la parcela no son

compatibles con el desarrollo de proyectos y se encuentran ocupadas por espacios

verdes;

Que en virtud a la documentación presentada por el requirente, toda vez que una o

más parcelas pasibles a renovación por completamiento del tejido se encuentran

flanqueadas por dos edificios "entre medianeras" consolidados, con una altura mayor a

la de la Unidad de Edificabilidad correspondiente; se propone materializar un volumen

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de tipología "entre medianeras" que alcance una altura sobre planta baja de 2.63m, y

que alcance una altura sobre Línea Oficial (L.O.) de +11.40 m (NPT). Respecto al

perfil edificable, se propone un edificio con un retiro de 4.31m trazados desde la Línea

Oficial (L.O.), de manera paralela a la Línea Divisoria de Parcela (L.D.P.) izquierda

alcanzando sobre dicho retiro una altura de +14.25 m (NPT), en asimilación al perfil

correspondiente a la parcela 003b y por debajo del plano límite correspondiente a la

parcela 010a. Asimismo, propone un segundo retiro de 2.00 m trazados desde la Línea

Oficial (L.O.), alcanzando un plano límite de +17.10 m (NPT), coincidente con la altura

total, encontrándose por debajo de las alturas totales de los linderos a los cuales se

enrasa, según se desprende de la documentación gráfica adjunta en PLANO-2021-

02303458-GCABA-SSREGIC. Asimismo, se deja expresamente aclarado que el muro

expuesto que se generaría resultado de la imposibilidad de consolidación de la parcela

006c, deberá dar cumplimiento con lo establecido en el Art. 6.3.4. "Tratamiento de

muros expuestos", lo cual deberá ser verificado por la Dirección General de Registro

de Obras y Catastro al momento de la presentación correspondiente;

Que respecto de la Ocupación del suelo, será de aplicación dentro de los parámetros

del distrito, la pisada propuesta por los interesados según se desprende de la

documentación gráfica adjunta en PLANO-2021-02303458-GCABA-SSREGIC. El

proyecto no contempla la ocupación de subsuelos. Asimismo, se propone una

vinculación al Centro Libre de Manzana (C.L.M.) según gráfico adjunto, al generar un

retiro de 7.00 m respecto de la Línea de Frente Interno (L.F.I.) coincidente con la Línea

Divisoria de Parcela (L.D.P.) de fondo, en un ancho de 3.00 m medidos desde el

lateral izquierdo, que enfrente el área descubierta del lindero izquierdo permitiendo

que se vincule al Centro Libre de Manzana (C.L.M.) y enfrentando el área descubierta

del lindero de fondo;

Que con relación a los usos, de acuerdo a Plancheta N° 3, será de aplicación lo

admitido para lo indicado en el Artículo 3.3. del Código Urbanístico para el Área de

mixtura de Uso 2. Asimismo, se deberá dar cumplimiento a lo requerido por el Artículo

3.14 "Estacionamiento, Bicicleta, Carga y Descarga" del Código Urbanístico;

Que por ello, en vista de la documentación presentada, lo solicitado por el peticionante

y el análisis realizado respecto a la unidad edificable, la ocupación del suelo y el tejido

del entorno inmediato, la mencionada Gerencia Operativa de Morfología Urbana

considera factible la propuesta presentada, toda vez el proyecto presentado según

PLANO-2021-02303458-GCABA-SSREGIC se encuadra dentro de los parámetros

descritos, ponderando que el proyecto permite la vinculación del área descubierta de

la parcela 003b al Centro Libre de Manzana (C.L.M.);

Que por su parte, corresponde aclarar que el proyecto presentado deberá dar

cumplimiento con lo dispuesto en el Artículo 7.2.8 del CUr "Compromiso Ambiental"

respecto los puntos 7.2.8.3.3. (Compromiso Ambiental en materia de Isla de Calor) y

7.2.8.3.4. (Compromiso Ambiental en materia de Biodiversidad);

Que asimismo, se hace saber que lo aquí dispuesto no exime del cumplimiento y

supervisión por parte del Organismo competente de todas y cada una de las

disposiciones vigentes contenidas en el Código Urbanístico y de la Edificación que no

hayan sido expresamente contempladas, así como las relacionadas con los usos a

localizar y/o destino de los locales proyectados con respecto a los requerimientos de

habitabilidad que correspondan;

Que por su parte, por la Resolución N° 63-SSREGIC-20 se otorgó una prórroga de 180

días contados a partir del día hábil siguiente al término de la vigencia de la emergencia

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sanitaria, en referencia al COVID19, de aquellas Disposiciones que se dicten

posterioridad a la entrada en vigencia de dicha Resolución;

Que por lo todo lo expuesto, corresponde el dictar el acto administrativo que considere

factible, desde el punto de vista urbanístico, el proyecto obra nueva a materializarse en

el predio sito en Avenida Comodoro Martín Rivadavia N° 2054/64, en virtud de la

documentación presentada.

Por ello, y en uso de las facultades que le son propias,

LA DIRECTORA GENERAL DE INTERPRETACIÓN URBANISTICA

DISPONE:

Artículo 1°.- Considérese factible, desde el punto de vista urbanístico, el proyecto de

obra nueva para el predio sito en Avenida Comodoro Martín Rivadavia N° 2054/64

[S:029; M:040; P:004d] de conformidad con la documentación presentada bajo

declaración jurada en PLANO-2021-02303458-GCABA-SSREGIC, debiendo asimismo

cumplir con la normativa vigente que resulte de aplicación y que no haya sido

expresamente contemplada en la presente.

Artículo 2°.- La presente Disposición tiene un plazo de vigencia de 180 días a partir de

la fecha de su emisión y una prórroga automática de 180 días contados a partir del día

hábil siguiente al término de la vigencia de la emergencia sanitaria, en referencia al

COVID 19. Dentro de este plazo el peticionante deberá presentar la documentación

pertinente ante el o los organismos correspondientes.

Artículo 3°.- Publíquese en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Notifíquese al interesado. Cumplido, archívese. Tuya