Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

"2022 - Año del 40° Aniversario de la Guerra de Malvinas.

En homenaje a los veteranos y caídos en la defensa de las Islas Malvinas y el Atlántico Sur"

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VISTO: El Expediente Electrónico N° 06041556-GCABA-DGDYPC-2021, y

CONSIDERANDO:

Que se inicia el presente expediente de conformidad con las facultades conferidas por

el artículo 17 de la Ley 941, ante la denuncia de la Sra. Nilda Lilian Melhem, DNI N°

14455799, contra Administración Jorge Kestelboim S.R.L., CUIT N° 30-71159831-2,

por presunta infracción a la ley ritual;

Que corrido traslado de las actuaciones a los representantes de la firma denunciada,

con fecha 06/04/2021 se promueve el procedimiento conciliatorio, el que concluye en

dicha oportunidad sin que las partes arribasen a una amigable composición;

Que por Informe IF-2021-17858869-GCABA-DGDYPC, el Registro Público de

Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal puso en conocimiento que

Administración Jorge Kestelboim S.R.L. se encuentra inscripta bajo la matrícula N°

12574;

Que por providencia PV-2021-21022023-GCABA-DGDYPC se le formula imputación

por presunta infracción a los artículos 9 inciso j) y 12 de la Ley 941;

Que notificada la imputación, el representante de la sumariada presenta descargo,

acompaña prueba documental y ofrece prueba testimonial, la que es rechazada por

medio de la providencia PV-2021-22760581-GCABA-DGDYPC;

Que no quedando diligencias sumariales pendientes, se ordenó el pase de autos a

resolver;

Que en este estado, corresponde emitir acto administrativo definitivo;

Que del análisis de los hechos, surge que se imputó a la sociedad administradora la

presunta infracción al artículo 9 inciso j) de la Ley 941, cuyo texto reza: "Artículo 9°.-

Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben: (...) j.

Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los reglamentos de

copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día, temario y horario de

comienzo y finalización. En la misma se adjuntará copia del acta de la última asamblea

realizada. (...)";

Que dicha imputación tuvo lugar a partir de la denuncia radicada y de lo plasmado en

el correo electrónico de fecha 08/01/2021, dado que evidenciarían la falta de

celebración de las correspondientes Asambleas Ordinarias conforme las

prescripciones del Reglamento de Copropiedad del Consorcio involucrado en autos;

Que en el descargo presentado, el apoderado de la firma sostiene que su proceder se

ajustó a lo establecido en la Disposición N° 5313-GCABA-DGDYPC-2020 por lo que,

"(...) al momento de la remisión del mail o de la fecha de la denuncia, se había

postergado la obligación de realizar asambleas virtuales o presenciales hasta finales

del mes de marzo de 2021.". Alega que en dicho mes consultó con el Consejo de

Administración la fecha para proceder con la celebración de la Asamblea en cuestión y

que sus miembros "(...) le solicitaron a la Administracion la postergación de la

asamblea hasta tanto la situación sanitaria permitiera una reunión presencial en

atención a la imposibilidad de muchos copropietarios de poder participar a través de

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alguna plataforma virtual (...)";

Que asimismo, sostiene que el Consorcio no cuenta con un espacio físico suficiente

para proceder con la reunión de los propietarios y que a nivel nacional se encuentran

suspendidas las reuniones sociales de más de diez (10) personas en domicilios

particulares. Por último, señala que no se puede "(...) desoír el planteo efectuado por

el Consejo de Administracion y por la mayor parte de los copropietarios del edificio. En

el mes de octubre, si la situación sanitaria lo permite, realizaremos la asamblea

conforme establece la normativa vigente.";

Que atendiendo al contenido del descargo, y como medida para mejor proveer, por

medio de la providencia PV-2021-22760780-GCABA-DGDYPC se decidió dar traslado

a la denunciante a fin de que realizara las manifestaciones que estimara pertinentes.

Seguidamente, con fecha 05/08/2021 la Sra. Melhem realiza su presentación y se

expide al respecto;

Que en función de lo actuado, y analizada que fuera nuevamente la totalidad de las

constancias obrantes en autos, corresponde señalar que aun considerando la

intención de no exponer a los propietarios frente a la situación sanitaria de público

conocimiento, se advierte un actuar unilateral por parte de la firma administradora que

no es más que mera mandataria del Consorcio involucrado en autos, toda vez que con

tal proceder, y sin la debida consulta/deliberación con los propietarios, decidió

prescindir de la celebración de Asambleas durante el año 2020 y hasta el mes de

agosto/2021 -por lo menos- afectando, claro está, la posibilidad de que todos y cada

uno de los consorcistas participen de una reunión luego de más de año y medio sin

actuación alguna en tal sentido;

Que al respecto, resulta necesario indicar que la intención de hacer cumplir las

medidas de prevención vigentes a nivel nacional a fin de evitar reuniones sociales en

domicilios particulares, en modo alguno puede ir en contra del derecho de los

propietarios de asistir a las correspondientes Asambleas, las cuales, cabe aclarar, en

ningún momento fueron prohibidas a través de las Disposiciones emitidas por esta

Dirección General;

Que así las cosas, debe tenerse presente que mediante el Decreto de Necesidad y

Urgencia 875/PEN/2020, el Poder Ejecutivo Nacional puso fin al aislamiento social,

preventivo y obligatorio para la jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a

partir del 09/11/2020 -artículo 36 de la norma citada-, por lo que en modo alguno

resultaba de imposible cumplimiento la celebración de una Asamblea para que los

propietarios pudieran deliberar sobre las cuestiones que atañen al desenvolvimiento

diario del Consorcio de la calle Billinghurst 2135 de esta Ciudad;

Que del mismo modo, si bien el presentante pretende ampararse en la prórroga

establecida a través de la Disposición DI-2020-5313-GCABA-DGDYPC, en ningún

momento se demuestra haber cumplido con la obligación en cabeza de los

administradores de comunicar el contenido de la misma a los consorcistas -artículo 4-.

En sentido similar, la Disposición DI-2020-4926-GCABA-DGDYPC -dictada con

anterioridad-, no solo establecía dicha obligación sino también el deber de informar

"(...) la posibilidad de oponerse a la prórroga dispuesta y solicitar la celebración de una

asamblea, conforme los plazos y mayorías establecidas en el Código Civil y Comercial

de la Nación." -artículo 2-;

Que finalmente, de las constancias de autos surge que se le imputó a la firma

administradora la presunta infracción al artículo 12 del plexo normativo ya citado, el

cual dispone: "Artículo 12.- Declaración jurada: Los/as administradores/as inscriptos/as

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en el Registro creado por esta ley, deben presentar anualmente un informe con el

siguiente contenido, el que tendrá carácter de declaración jurada: a. Listado

actualizado de los consorcios que administra, consignando si lo hace a título gratuito u

oneroso. b. Copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de cuentas. c.

Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, de seguridad

social, y cualquier otro aporte de carácter obligatorio, seguro de riesgo de trabajo y

cuota sindical si correspondiese, relativos a los trabajadores de edificios dependientes

de cada uno de los consorcios que administra. d. Detalle de los pagos efectuados en

concepto de mantenimientos e inspecciones legalmente obligatorios. e. Declaración

jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por este, destinado a garantizar sus

responsabilidades como administrador. Esta declaración podrá sustituirse por la

constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del

administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía

de seguros. Se exceptúa de las obligaciones impuestas en este artículo a los/as

administradores/as voluntarios/as gratuitos/as.";

Que la precitada imputación de oficio tuvo lugar en función del informe emitido por el

Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal -IF-2021-

17858869-GCABA-DGDYPC-, del que se desprende que los representantes de la

sumariada no habrían procedido con la presentación de la totalidad de las

declaraciones juradas de consorcios administrados correspondientes a los periodos

2017, 2018 y 2019;

Que en el descargo presentado, se alega que "(...) quien administra este edificio es el

Sr. Jorge Kestelboim en forma personal, y no la Sociedad de Responsabilidad

Limitada de la que es socio y gerente." y que, conforme se acredita con las

constancias glosadas, presentó la totalidad de las declaraciones juradas exigidas por

la normativa;

Que no obstante lo referido, corresponde aclarar que la instrucción del sumario

administrativo que ocupa, tuvo lugar contra la Administración Jorge Kestelboim S.R.L.,

sociedad registrada ante el Registro Público de Administradores de Consorcios que,

conforme las constancias de autos -inclusive el acta de Asamblea de fecha 25/11/2019

glosada al descargo-, administra el citado Consorcio. En función de ello, el proceder

del Sr. Jorge Leonardo Kestelboim al respecto, deviene irrelevante al momento de

analizar el cumplimiento de la normativa por parte de la firma sumariada;

Que partiendo de dicha premisa, se verifica que al descargo presentado no se

acompaña elemento probatorio alguno que permita rever el contenido del auto de

imputación y desvirtuar la conducta que fuera endilgada de manera presuntiva;

Que en este sentido, corresponde destacar que si bien no existe un deber de colaborar

con el sumario, bien es cierto que el silencio guardado y la reticencia a acompañar

elementos que estén en su poder y ayuden al esclarecimiento de la cuestión, debe

constituirse en una pauta de análisis de la cuestión que se ventila en autos. Máxime si

se tiene en cuenta que la sumariada como profesional en el rubro de la administración

de consorcios, se encontraba en perfectas condiciones de aportar todo tipo de pruebas

tendientes a dilucidar la situación aquí suscitada;

Que de manera similar tiene dicho la doctrina que "La superioridad técnica, la situación

de prevalencia, o la mejor aptitud probatoria de una de las partes o la índole o

complejidad del hecho a acreditar en la litis, generan el traslado de la carga probatoria

hacía quien se halla en mejores condiciones de probar." (Cfr. La doctrina de las cargas

probatorias dinámicas por MARCELO LÓPEZ MESA Enero de 1998 TOMO ZEUS Nro.

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76, pág. 1 ZEUS EDITORA S.R.L. Id SAIJ: DASA990043);

Que a tenor de lo referido, y ante la falta de elemento probatorio alguno que dé cuenta

de las diligencias realizadas por los representantes de la sociedad en pos de

cumplimentar lo dispuesto por el artículo 12 respecto de los periodos 2017, 2018 y

2019, es dable confirmar la información con la que opera el referido Registro Público

en su base de datos y concluir, en consecuencia, que no se procedió con la

presentación de la totalidad de las declaraciones juradas indicadas;

Que resta señalar, que la imputación acaecida tuvo lugar no solo por las declaraciones

juradas correspondientes al Consorcio de la calle Billinghurst 2135 de esta Ciudad sino

por las vinculadas a todos y cada uno de los Consorcios que se denunció administrar

durante los tres (3) periodos consignados;

Que en virtud de lo hasta aquí expuesto, corresponde que la administración sea

sancionada por haber infringido lo dispuesto en los artículos 9 inciso j) y 12 de la Ley

941;

Que a los efectos de graduar la sanción y su cuantía, se tiene en cuenta lo establecido

por el artículo 16 de la Ley 941. Asimismo, en forma supletoria y con las salvedades

y/o excepciones propias de las relaciones y problemáticas que se suscitan entre los

administradores e integrantes de Consorcios de Propiedad Horizontal, deberá estarse

a lo prescripto por el artículo 19 de la Ley 757 -según texto consolidado-, conforme

reza el artículo 21 de la Ley 941;

Que bajo dicho contexto, debe considerarse que la falta de celebración de las

asambleas en tiempo y forma -artículo 9 inciso j)-, dificulta a los consorcistas participar

del ámbito natural previsto para la deliberación sobre los asuntos inherentes a la vida

consorcial, vedando en definitiva que puedan ejercer el legítimo derecho a decidir e

involucrarse sobre aquellas cuestiones que tienen directa incidencia con su vida

cotidiana;

Que sin perjuicio de ello, deberá considerarse como atenuante la nota suscripta por

diversos propietarios con fecha 10/03/2021, que daría cuenta de la voluntad de estos

últimos sobre la cuestión examinada;

Que por último, la falta de presentación de las declaraciones juradas cuya

obligatoriedad impone el artículo 12 de la Ley 941, impide el debido control

administrativo sobre las matrículas otorgadas, sustrayendo al sumariado de la

vigilancia gubernamental;

Que acorde reza el artículo 16 de la Ley 941, el monto de la sanción puede fijarse

entre trescientas (300) unidades fijas y veinte mil (20.000) unidades fijas conforme lo

determine anualmente la Ley Tarifaria;

Que la Ley 6384 "Presupuesto de la Administración Gubernamental del Gobierno de

la Ciudad Autónoma de Buenos Aires", ha establecido el valor de dicha unidad en

PESOS VEINTIOCHO CON TREINTA Y NUEVE CENTAVOS ($28,39.-);

Que de las constancias obrantes en autos se observa que Administración Jorge

Kestelboim S.R.L. administra a título oneroso el consorcio de la calle Billinghurst 2135

de esta Ciudad;

Que finalmente, hay que tener especial consideración que la firma citada es

reincidente en los términos del artículo 16 de la Ley 941 según Disposición DI-2021-

2419-GCABA-DGDYPC;

Que en base a lo expuesto, se deberá aplicar sanción de multa por el equivalente a

dos mil ochocientas (2.800) unidades fijas, ascendiendo la misma a la suma de

PESOS SETENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y DOS ($79.492.-);

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Que la Gerencia Operativa de Asuntos Jurídicos, Judiciales e Institucionales tomó la

intervención que le compete.

Por ello, en uso de las facultades conferidas por la Ley N° 941,

LA DIRECTORA GENERAL

DE DEFENSA Y PROTECCION AL CONSUMIDOR

DISPONE

Artículo 1° - Sancionar a ADMINISTRACION JORGE KESTELBOIM S.R.L., CUIT N°

30-71159831-2, RPA N° 12574, con multa de PESOS SETENTA Y NUEVE MIL

CUATROCIENTOS NOVENTA Y DOS ($79.492.-) por haber incurrido en infracción a

los artículos 9 inciso j) y 12 de la Ley 941.

Artículo 2° - La multa deberá abonarse mediante depósito en el Banco de la Ciudad de

Buenos Aires, en la cuenta N° 210.196/1, Registro Público de Administradores de

Consorcios Ley 941, dentro de los diez (10) días hábiles de notificada la presente,

debiendo acreditarse dicho pago en esta causa con el comprobante de depósito

original, dentro del plazo precedentemente establecido.

Artículo 3° - Para su notificación y demás efectos, pasen los actuados a la Gerencia

Operativa de Asuntos Jurídicos, Judiciales e Institucionales. Oportunamente,

publíquese en el Boletín Oficial. Cumplido, archívese. Bouza