TEXTO ACTUALIZADO

El texto actualizado muestra el último texto de la norma, recogiendo todas las reformas introducidas desde su sanción o consolidación. Se presenta con fines exclusivamente informativos, para servir como herramienta de consulta.

Fecha de Actualización: 29 de febrero de 2024

TITULO I

Disposiciones Generales

Capítulo Primero

Del Régimen de Co-Vivienda

Artículo 1°.- El Régimen de Co Vivienda tiene por objeto implementar políticas públicas

que faciliten el acceso a la vivienda en virtud de lo establecido en la Ley 1251, el Libro

Cuarto del Código Civil y Comercial de la Nación, el artículo 31 de la Constitución de la

Ciudad de Buenos Aires y normativa concordante.

Art. 2°.- Los sujetos beneficiarios del Régimen de Co Vivienda son aquellos que se

encuentran en situación de vulnerabilidad y/o afectados por el déficit habitacional y/o

los que deseen formar parte de las comunidades de Co Vivienda sujetas a éste

régimen, debiendo conformar una organización en los términos del artículo 7° de la

presente Ley.

Art. 3°.- Pueden sujetarse al Régimen de Co Vivienda los inmuebles en la Ciudad

Autónoma de Buenos Aires:

(i) De dominio privado de la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, así como los

del INSTITUTO DE VIVIENDA DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES;

(ii) De dominio privado de otros sujetos de derecho público estatales y no estatales y

del dominio de personas jurídicas de derecho privado que no posean fin de lucro, en

virtud de los convenios que se celebren a los fines del cumplimiento de la presente.

Se rigen por las normas del Código Civil y Comercial sobre derechos reales de

dominio, superficie, propiedad horizontal y uso, como asimismo de la posesión, en los

aspectos indicados en la presente Ley.

Art. 4°.- El Régimen de Co Vivienda contempla la posibilidad de estructurarse bajo las

reglas de derecho real de propiedad horizontal o las reglas del derecho real de uso.

Las organizaciones determinan el régimen de derechos reales aplicable conforme

decisión que se tome de acuerdo a sus normas internas.

Art. 5°.- A los efectos de esta Ley, los espacios resultantes del Régimen de Co

Vivienda se denominan:

1. "Inmueble de Co Vivienda" al fundo cuyos titulares de dominio son los enumerados

en el artículo 3° de la presente Ley, que se afectan al régimen Co Vivienda previsto en

este Título y a consecuencia del cual posee la calidad de nudo propietario del mismo,

sujeto al régimen establecido en el artículo 236 y, en lo pertinente, en el Libro Cuarto,

Título III, arts. 1941 a 1982 y Título VII, arts. 2114 a 2128, del Código Civil y Comercial

de la Nación.

2. "Edificio de Co Vivienda" al inmueble cuyo titular es una Organización en calidad de

superficiario, sujeto al régimen establecido en el Libro Cuarto, Título VII, arts. 2114 a

2128, del Código Civil y Comercial de la Nación.

3. "Unidades", son aquellas sobre las que se constituyen los derechos reales de

propiedad horizontal, según lo prescripto en los arts. 2037 a 2072 del Código Civil y

Comercial de la Nación, o bien derechos reales de uso en los términos de los artículos

2127, 2142 párrafo 2° y 2154 a 2157 del Código Civil y Comercial de la Nación, cuya

titularidad corresponde a los sujetos beneficiarios de esta Ley.

4. "Partes comunes", son los espacios del Edificio de Co Vivienda, exteriores a las

Unidades, apropiables colectivamente por los sujetos beneficiarios y donde tienen

lugar las relaciones de Co Vivienda. Se les aplica lo normado en los artículos 1912 o

2037 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación, según el régimen de

derechos reales por el que la organización haya optado.

Capítulo Segundo

Sujetos

Art. 6°.- Los sujetos beneficiarios de la presente se denominan USUARIOS:

Son las personas humanas y grupos familiares identificados bajo el concepto de

"hogar", entendiéndose por tal tanto al grupo de personas, parientes o no, que vivan

bajo un mismo techo, de acuerdo con un régimen familiar, compartiendo gastos de

alimentación como a quienes viven solos.

Poseen los siguientes derechos y obligaciones:

(i) Contribuyen con una prestación a la Organización de Co Vivienda, consistente en

(a) aporte dinerario, (b) aporte de trabajo o (c) mixto, según se prevea en el

instrumento constitutivo de la organización.

(ii) Reciben de la Organización de Co Vivienda una contraprestación consistente en el

derecho real de propiedad horizontal o el derecho real de uso y la posesión conjunta

de la Unidad y de las partes comunes.

(iii) El hogar no puede tener ingresos superiores a ocho (8) salarios mínimos, vitales y

móviles y ninguno de sus integrantes puede tener inmuebles con destino habitacional

a su nombre.

Art. 7°.- Las ORGANIZACIONES estarán conformadas exclusivamente por aquellas

personas humanas que serán Usuarios de las Unidades una vez que se edifiquen las

mismas. Podrán constituirse como:

(I) Entidades conformadas como cooperativas, mutuales, asociaciones civiles sin fines

de lucro, las simples asociaciones y las fundaciones de conformidad con el Libro

Primero, Título II del Código Civil y Comercial de la Nación.

(II) Se considerarán también Organizaciones los fideicomisos según el Libro Tercero,

Título IV, Capítulo 30 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Poseen los siguientes derechos y obligaciones:

(i) Celebran con el INSTITUTO DE VIVIENDA DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE

BUENOS AIRES los actos jurídicos constitutivos del derecho real de superficie sobre

los Inmuebles de Co Vivienda, de conformidad con las competencias atribuídas en el

artículo 6 inciso b) de la Ley 1251.

(ii) Tiene a su cargo la edificación y/o refacción del Edificio de Co Vivienda, en

cumplimiento del Proyecto que resulte seleccionado en el respectivo Concurso de

conformidad con el Título II, Capítulo II de esta Ley,

(iii) Realizar las gestiones, autorizaciones y habilitaciones necesarias para la

edificación y/o refacción, administración y funcionamiento del Edificio de Co-Vivienda.

(iv) Celebran con los Usuarios los actos jurídicos constitutivos del derecho real de

propiedad horizontal o del derecho real de uso.

(v) Administran el financiamiento provisto por el INSTITUTO DE VIVIENDA DE LA

CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES y las contribuciones económicas o de

trabajo prestados por los Usuarios, para la edificación y mantenimiento del Edificio de

Co Vivienda, debiendo rendir cuentas de su gestión a la Autoridad de Aplicación.

(vi) Ejercen la custodia y administración del Inmueble de Co Vivienda y del Edificio de

Co Vivienda, en su caso hasta la constitución de propiedad horizontal.

(vii) Elaboran el Reglamento de Co Vivienda el cual, previa conformidad del

INSTITUTO DE VIVIENDA DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, se

somete a la aprobación por parte de los Usuarios.

Art. 8°.- El INSTITUTO DE VIVIENDA DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS

AIRES regido por la Ley 1251. A los fines de la presente Ley tiene las siguientes

funciones:

(i) Es la autoridad de aplicación del Régimen de Co Vivienda.

(ii) Ejerce el poder de policía respecto de los Inmuebles de Co-Vivienda y los Edificios

de Co Vivienda, contando a tal fin con las facultades disciplinarias o sancionatorias

que establecerá la reglamentación.

(iii) Otorga préstamos para financiar la edificación del Edificio de Co Vivienda.

(iv) Celebra convenios con Organismos nacionales, regionales, provinciales,

municipales, autárquicos u otras entidades públicas o privadas de fin público, a efectos

de cumplimentar las finalidades de la presente Ley.

(v) En coordinación con los organismos competentes promueve programas

permanentes de capacitación y de divulgación sobre el contenido de la presente Ley

para los sujetos alcanzados por el Régimen de Co Vivienda y fomenta su acceso a la

ciudadanía, entidades académicas, profesionales y comunitarias.

(vi) Establece los lineamientos, guías y las demás facultades que le otorga la presente

Ley que resulten necesarios para su mejor cumplimiento.

TITULO II

Aplicación Del Régimen De Co-Vivienda.

Capítulo Primero

Afectación de los inmuebles

Art. 9°.- Los inmuebles de Co Vivienda puede ser:

(i) Terrenos sin edificar;

(ii) Terrenos con edificaciones en obra, interrumpidas o en curso de ejecución;

(iii)Terrenos con edificaciones concluidas que deban ser refuncionalizados.

En los casos en que existan edificaciones en el inmueble, concluidas o en

construcción, se deberá justificar fundadamente la conveniencia de adquirir las

mismas para el cumplimiento de las finalidades del régimen de Co Vivienda.

Capítulo Segundo

Selección y Adjudicación de Proyectos

Art. 10.- El INSTITUTO DE VIVIENDA DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS

AIRES debe convocar a las Organizaciones a concurso para la presentación de

proyectos de construcción y/o refacción de Edificios de Co-Vivienda sobre los

inmuebles de la Ciudad de Buenos Aires y del INSTITUTO DE VIVIENDA DE LA

CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, con los siguientes contenidos:

(i) Proyecto de arquitectura, proyecto social y de ingeniería para el diseño y la

construcción y/o refacción;

(ii) Costo de construcción y/o refacción, indicándose si se requiere financiamiento del

INSTITUTO DE VIVIENDA DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, si se

cuenta con recursos o financiamiento de otras fuentes o si se propone una

combinación de ambos;

(iii) Identificación del Inmueble de Co Vivienda que se desea emplear.

(iv) Los demás requisitos que se establezcan en la reglamentación.

1. La convocatoria se efectuará mediante publicación por CINCO (5) DÍAS en el

Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires.

2. Los concursos tramitarán de conformidad con las disposiciones de la Ley 2201 de

Servicios Profesionales de Arquitectura, Ingeniería, Urbanismo y Paisajismo.

Para el caso de un inmueble de dominio privado de los sujetos de derecho público

estatales y no estatales y del dominio de personas jurídicas de derecho privado que no

posean fin de lucro, la selección del proyecto de construcción y/o refacción del Edificio

de Co Vivienda y la designación y/o modalidad de contratación de la Organización se

regirá por el convenio que se celebre con el propietario del Inmueble de Co Vivienda.

Capítulo Tercero

Actos Posteriores a la Adjudicación

Art. 11.- Las partes del Régimen de Co Vivienda podrán realizar los actos jurídicos que

confieran derechos reales o personales a favor de terceros sobre las Unidades y

partes comunes que fueran adjudicadas a los Usuarios de los Edificios de Co Vivienda

en observancia con lo establecido en el Código Civil y Comercial de la Nación

En los casos que el Régimen de Co Vivienda se estructure bajo:

1.- el Derecho Real de Propiedad Horizontal, el Reglamento de Copropiedad deberá

prever el derecho de preferencia a favor del Consorcio de Co Propietarios sobre las

Unidades funcionales de conformidad con lo establecido en los arts. 2085 y

concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación.

2.- el Derecho Real de Uso, la constitución de derechos personales y reales por parte

de los usuarios deberá contar con la conformidad de la Organización de acuerdo a lo

establecido por el Código Civil y Comercial de la Nación en los artículos 2154 a 2157 y

concordantes.

Art. 12.- Una vez ejecutoriado el acto de adjudicación del proyecto de Co-Vivienda, el

INSTITUTO DE VIVIENDA DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES y la

Organización adjudicataria celebrarán un Convenio de Co-Vivienda por escritura

pública para la registración y publicación de la afectación al derecho real de superficie.

Además debe cumplir con siguientes requisitos:

(i) Aceptación del régimen de la presente Ley y sus normas complementarias y

reglamentarias por parte de la Organización;

(ii) Opción de los integrantes de la Organización por sujetar las Unidades al régimen

de propiedad horizontal o bien constituir sobre las mismas, derechos reales de uso y la

posesión colectiva de las partes comunes.

(iii) En caso de optarse por el otorgamiento de derechos reales de uso sobre las

Unidades, el compromiso irrevocable, incondicional e inmediatamente exigible de la

Organización de: (a) otorgar nuevos derechos reales de uso a los convivientes del

Usuario en el supuesto de su fallecimiento y en los mismos términos que el otorgado a

éste, siempre que se trate de convivientes registrados en el Registro que a tal efecto

organizará la Autoridad de Aplicación y (b) respetar y mantener a los convivientes

registrados en la posesión pacífica de la Unidad hasta tanto el nuevo derecho real de

uso sea debidamente otorgado; todo lo cual será supervisado por la Autoridad de

Aplicación, la cual podrá adoptar las medidas pertinentes de oficio o a solicitud de

parte.

(iv) Entrega de la posesión del Inmueble de Co Vivienda al superficiario;

(v) Establecimiento de los derechos del nudo propietario y del adjudicatario a título de

superficiario;

(vi) Pago del canon por parte de los Usuarios y/o de la Organización que incluirá la

compensación por el derecho real de superficie y la cuota de la financiación recibida.

(vii) Derechos de los Usuarios;

(viii) Plazo para la ejecución del proyecto;

(ix) Financiamiento mediante fondos del INSTITUTO DE VIVIENDA DE LA CIUDAD

AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, de terceros o en forma combinada;

(x) Obras a ejecutarse (a) mediante contratación de terceros simplificada y a valores

de mercado, con auditoría del INSTITUTO DE VIVIENDA DE LA CIUDAD

AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, (b) por los propios miembros de la Organización o

(c) en forma combinada.

(xi) Aceptación y regulación de la potestad de autotutela de la Administración sobre

bienes afectados al régimen de Co Vivienda de conformidad con la presente Ley, que

incluirá la recuperación inmediata de la posesión del Inmueble de Co Vivienda y del

Edificio de Co Vivienda en su caso (a) de configurarse una situación de grave peligro

para el interés público y (b) en caso de paralización por más de seis (6) meses o

abandono, sin justificación, de las obras o del Inmueble de Co Vivienda, c) Desvío del

destino.

(xii) Los demás requisitos que se establezcan por vía reglamentaria para el debido

cumplimiento de las disposiciones de esta Ley.

Art. 13.- 1. El INSTITUTO DE VIVIENDA DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS

AIRES ejercerá las más amplias facultades de auditoría de la ejecución de los

proyectos de construcción adjudicados, de la administración del Inmueble de Co

Vivienda por parte de las Organizaciones y del respeto a los derechos de los Usuarios.

2. Las decisiones que adopte el INSTITUTO DE VIVIENDA DE LA CIUDAD

AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES en aplicación de esta disposición agotarán la vía

administrativa previa, pudiendo recurrirse mediante recurso de alzada.

Art. 14.- A los fines de instrumentar el vínculo entre la Organización y los Usuarios, en

relación a la Unidad se celebrará:

a) En los casos de que se opte por el régimen de propiedad horizontal, se regirá por lo

establecido en los artículos 2037 a 2077 del Código Civil y Comercial de la Nación.

b) En los casos de que se opte por el derecho real de uso, las partes suscribirán un

instrumento público que deberá:

1. Conferir derecho real de uso sobre las Unidades y espacios comunes a sus

miembros, el mismo deberá establecerse conjunta y simultáneamente para todos los

miembros del "hogar", con expreso derecho de acrecer de conformidad con el art.

2154 a 2157 del Código Civil y Comercial de la Nación.

2. En caso de fallecimiento, los convivientes admitidos por la Organización

comprendidos en el concepto de "hogar", continuarán con la posesión de la Unidad y

la co posesión de las partes comunes, hasta la conclusión del período respectivo y

tendrán a su cargo las obligaciones correspondientes.

3. La Organización deberá otorgar los actos constitutivos de los derechos reales de

que se trate a favor de los sujetos aquí mencionados, para que los mismos puedan

adquirir y detentar la titularidad del derecho real respectivo sobre la Unidad y las

partes comunes que anteriormente tenía el Usuario fallecido, hasta la expiración del

plazo de vigencia del Convenio de Co-Vivienda. Esta obligación de la Organización

deberá constar en el referido Convenio de Co-Vivienda y su cumplimiento será exigible

por los sujetos indicados en el inciso 1. de este artículo y también por El INSTITUTO

DE VIVIENDA DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES.

4. En caso de renuncia del Usuario, a su derecho de uso de la Unidad y co posesión

de las partes comunes, como también en el supuesto de abandono de los mismos, si

la Unidad quedará deshabitada la Organización le propondrá al INSTITUTO DE

VIVIENDA DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES un nuevo usuario en

reemplazo del anterior.

Capítulo Cuarto

Conclusión de la Co-Vivienda

Art. 15.- 1. Extinguido el derecho real de superficie de la Organización, tanto el

Inmueble de Co Vivienda como el Edificio de Co Vivienda revertirán al patrimonio del

nudo propietario, quien recuperará inmediatamente la posesión de los mismos.

2. El nudo propietario podrá renovar el Convenio de Co-Vivienda si resultara posible

en función de la legislación aplicable o adjudicar el Inmueble de Co-Vivienda a una

nueva Organización, teniendo prioridad en tal caso la que constituyeran los Usuarios

del Edificio de Co-Vivienda en cuestión.

3. El INSTITUTO DE VIVIENDA DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES

deberá dar la prioridad del derecho a los Usuarios ocupantes de las Unidades a

constituir un nuevo derecho real de superficie. En caso que dichos Usuarios no

ejercieran dicha prioridad, se podrá emplear el inmueble revertido para proyectos de

Co Vivienda u otro fin público.

Art. 16.- 1. La Organización que gozare del derecho de superficie durante la totalidad

del plazo establecido en el Convenio de Co Vivienda no tendrá derecho a recibir

indemnización alguna a la conclusión del mismo, entendiéndose que las inversiones

que ha efectuado han quedado suficientemente retribuidas con el disfrute del derecho

referido.

2. Los Usuarios que gozaren del derecho de uso de las Unidades y de la co posesión

de las partes comunes durante la totalidad del plazo establecido en el Convenio de Co

Vivienda no tendrán derecho a recibir indemnización alguna a la conclusión del mismo,

entendiéndose que las inversiones que han efectuado han quedado suficientemente

retribuidas con el disfrute de los mismos.

3. Si el derecho real de superficie o los derechos de los Usuarios referidos en los

incisos precedentes, concluyeran anticipadamente por decisión del INSTITUTO DE

VIVIENDA DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, la Organización o los

Usuarios, en su caso, tendrán derecho al cobro de la indemnización prevista en el art.

2126 del Código Civil y Comercial o según las normas aplicables.

En todo otro supuesto de conclusión anticipada de los derechos referidos, no habrá

lugar al cobro de indemnización alguna a cargo del INSTITUTO DE VIVIENDA DE LA

CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES.

Capítulo Quinto

Protección del Usuario

Art. 17.- La Autoridad de Aplicación dictará un REGLAMENTO DEL USUARIO, de

cumplimiento obligatorio para todas las Organizaciones, con los siguientes contenidos:

(i) Derechos de los Usuarios relacionados con el uso y goce de las Unidades y la co

posesión de las partes comunes;

(ii) Deberes del usuario respecto de la Organización y del INSTITUTO DE VIVIENDA

DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES;

(iii) Prohibiciones establecidas para el mantenimiento de la sana convivencia entre

Usuarios y para la protección de los bienes afectados al régimen de Co Vivienda.

(iv) Prohibición absoluta de discriminación por cualquier causa, efectuada por

cualquiera de las partes de la relación de Co Vivienda en perjuicio de otras.

(v) Recursos ante la Autoridad de Aplicación contra actos o decisiones de otros

Usuarios o de la Organización que afecten sus derechos.

(vi) Los demás contenidos que la Autoridad de Aplicación considere necesarios.

Capítulo Sexto

Modelos De Financiación

Art. 18.-Los Modelos de Financiación son:

(i) BÁSICO, en el cual el INSTITUTO DE VIVIENDA DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE

BUENOS AIRES financia el OCHENTA POR CIENTO (80%) del costo total de

construcción del Edificio de Co Vivienda.

(ii) COMBINADO, en el cual se acuerda con la Organización cuáles serán los

porcentajes de financiación, en un porcentaje inferior al 80% del costo de la

construcción del Edificio de Co Vivienda a cargo del INSTITUTO DE VIVIENDA DE LA

CIUDAD DE BUENOS AIRES y el porcentaje a cargo de la Organización, pudiendo

atender el porcentaje en cuestión mediante recursos propios, financiación de terceros

o también aporte de mano de obra y recursos de sus Usuarios.

Art. 19.- El INSTITUTO DE VIVIENDA DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS

AIRES efectuará los aportes de la financiación respectiva según el siguiente

cronograma:

(i) Anticipo financiero para el inicio de las obras, que se pagará con la firma del

Convenio de Co Vivienda y que no superará el QUINCE POR CIENTO (15%) del total

de la financiación acordada.

(ii) Distribución del resto de la financiación en importes que se pagarán de conformidad

con la concreción de hitos del proyecto de obra, de manera de proveer a la

Organización de los recursos necesarios para ejecutar el nuevo tramo de obra

posterior al hito referido.

La financiación se actualizará mediante el índice de precios elaborado por la Cámara

Argentina de la Construcción para la construcción de viviendas, a la fecha de cada

desembolso o por los otros índices que resulten previstos en la normativa aplicable de

conformidad con lo que se prevea en las bases del respectivo proyecto.

TITULO III - DISPOSICIONES ADICIONALES

Y REGLAMENTARIAS

Art. 20.- Los proyectos de Co Vivienda están exentos de:

(i) Pago del impuesto al sello por los actos jurídicos necesarios para la instrumentación

de la co vivienda que no superen un monto equivalente a 150.000 Unidades de Valor

Adquisitivo.

(ii) Pago de los derechos de delineación y construcción para las obras de construcción

de viviendas nuevas.

(iii) Pago del derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable.

(iv) La obligación de inclusión de cochera para los proyectos de construcción de

vivienda nueva.

Art. 21.- Instrúyase al INSTITUTO DE VIVIENDA DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE

BUENOS AIRES a sancionar los actos administrativos de alcance general e individual

para la reglamentación y aplicación, dentro de su esfera de competencia, de las

normas referidas en el artículo precedente.

Art. 22.- Comuníquese, etc. Ferrario - Schillagi